Kira uyuşmazlıklarında yeni periyoda yanlışsız

Kira uyuşmazlıklarında yeni periyoda doğru
Son yıllarda krize dönüşen kira uyuşmazlıklarının tahlilinde ve konutta haciz, kanıt tespiti üzere mevzularda yenilikler getiren yasa teklifinde öne çıkanları uzmanlar kıymetlendirdi.

FULYA ÖKTEM

7. Yargı Paketi olarak anılan İcra ve İflas Kanunu ile Kimi Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM’ye sunuldu. Teklifin kurul çalışmaları 15 Mart’ta başladı.
Teklif; konutta haciz sürecinin mahkeme kararına bağlanması, şahsî eşyalar ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden mesken eşyalarının haczinin yasaklanması, kira bağından kaynaklanan uyuşmazlıklarda mecburî arabuluculuk, noterlere kanıt tespiti yapma yetkisi verilmesi üzere düzenlemeler içeriyor.

MADDE 1 – KONUTTA HACİZ MAHKEME ONAYINA BAĞLANIYOR

Teklifin birinci unsuruyla konutta haciz yapılmasına ait icra müdürü kararının, icra mahkemesinin onayıyla uygulanacağı karar altına alınıyor.

İstanbul Aydın Üniversitesi Yöntem ve İcra İflas Hukuku Anabilim Kolu Lideri Prof. Dr. Oğuz Atalay, kelam konusu düzenlemeyle konut dokunulmazlığının lakin mahkeme kararı ile ortadan kaldırılabileceğine ait prensibin icra hukukunda da uygulanmaya başlanacağını tabir etti. Atalay ayrıyeten, hususun üçüncü fıkrasında, gidilen yerin konut olduğunun haciz sırasında anlaşılması ve borçlunun istek göstermemesi halinde haciz sürecine son verileceğine ait düzenlemenin de yerinde olduğunu belirtti.

“İhtiyati haciz kararı sorun yaratabilir”

Atalay, başka yandan, unsurun son fıkrasındaki “İhtiyati haciz hakkında, bu unsur kararı uygulanmaz” ibaresinin, uygulamada büyük çoğunlukla hiçbir şeyin değişmemesine yol açacak, alacaklı lehine bir düzenleme olduğunu savundu. Atalay; “Elinde yalnızca fatura ve ihtarname olan biri bile, borçlu olduğunu argüman ettiği bir kişi hakkında mahkemeden ihtiyati haciz kararı alabilir ve böylelikle tasarı ile getirilmek istenen ‘mahkeme kararı olmaksızın konutta haciz yasağı’ fiilen ortadan kalkar” değerlendirmesinde bulundu.

MADDE 2 – AİLE BİREYLERİNİN ORTAK KULLANIMDAKİ EŞYALARA HACİZ YASAĞI

Teklifin ikinci hususuyla borçlu ve birebir çatı altında yaşayan aile bireylerine ilişkin şahsî eşya ile ailenin ortak kullanımına hizmet eden tüm konut eşyasının haczi yasaklanıyor.
Prof. Dr. Oğuz Atalay, düzenlemenin icra ve iflas hukukunun insanileşmesi ile insan onurunun korunması, ailenin, bayanın ve çocuğun korunması bakımından hayli kıymetli ve yıllardır yapılması beklenen bir düzenleme olduğunu vurguladı. Atalay, ailenin ortak kullanımındaki konut eşyası haczine getirilen yasağın, uygulamadaki ‘taciz hacizlerinin’ sonunu getireceğini tabir etti.

MADDE 3 – TAŞKIN HACİZ YASAĞI

Teklifin üçüncü hususuyla ‘taşkın haciz’ yasağı geliyor. Alacaklının ana para, faiz ve masraflar dahil bütün alacaklarına yetecek ölçüsü aşacak halde haciz yapılamayacağı karar altına alınıyor.
Prof. Dr. Atalay, düzenlemenin icra hukuku uygulamasında süregelen büyük bir sorunun önüne geçilmesi tarafında değerli bir adım olduğunu kaydetti. Atalay, mevcut uygulamada birkaç bin liralık borç için milyon liralık malvarlığının haczedilebildiğine ve buna yönelik itirazların sonuçsuz kaldığında işaret etti.

Atalay, bilhassa tacir olan gerçek bireylerin ve şirketlerin banka hesaplarına haciz uygulanmasının, o tacirin ticari hayatında giderilmesi çok sıkıntı olan negatif sonuçlar doğurduğuna dikkat çekti. Atalay, borçlunun borca yetecek kıymette taşınır yahut taşınmaz malının haczedildiği anlaşıldığında, borçlunun banka hesapları üzerindeki blokajların kaldırılması ile elektronik bankacılık ve kart süreçlerine devam edebilmesine imkan verecek bir düzenlemenin de teklife eklenmesi teklifinde bulundu.

MADDE 15- NOTERLER DE KANIT TESPİTİ YAPABİLECEK

Teklifin 15. hususuyla noterlerin de kanıt tespiti yapabileceği karara bağlanıyor. Buna nazaran noterler keşif ve kanıt tespiti yapabilecek, yemin ettirmek suretiyle uzman incelemesi yaptırabilecek, şahit tabiri alabilecek. Kanıt tespiti süreçleri şahsen noterler yahut noterlik dairesinde imza yetkisi verilmiş hukuk fakültesi mezunu vazifeli yahut noter stajyeri tarafından yapılabilecek. Adalet Bakanlığı mevzuyla ilgili yönetmelik hazırlayacak.

MTN Hukuk kurucusu Avukat Arabulucu Umut Metin, uygulamada kanıt tespiti ile misyonlu Sulh Hukuk Mahkemesi yargıçlarının tek başına kanıt tespiti yapmasının çabucak hiç görülmediğini, yargıçların uzmanların iş görmesine refakat ederek, sürecin sağlıklı yapılmasını temin ettiğini anlattı. Metin, bu bağlamda noterlerin de kanıt tespiti konusunda yetkilendirilmesinin yararlı olacağını söyledi. Metin, ayrıyeten, şahit sözünün hukukçular tarafından alınmasının, mümkün yargılamada değerli olabilecek konuları belirleyebilmek ve sağlıklı bir şahit beyanı alınabilmesi için yerinde olduğunu söz etti.
Umut Metin, noterlerin kanıt tespiti yapmasının yargıdaki iş yükünü azaltacağını, dava öncesi süreçlerin sağlıklı bir halde resmi tutanağa bağlanmasına imkan sağlayacağını vurguladı. Metin, düzenlemenin ikincil bir yararının da hukuk fakültesi mezunu olup hakim, savcı, avukat, arabulucu olmak istikametinde mesleksel tercihte bulunmamış hukukçulara yeni bir vazife imkanı yaratılması olduğunu söyledi.

MADDE 34 ve 45 – İTİRAZIN İPTALİ, NEGATİF TESPİT VE İSTİRDAT DAVALARINDA ZARURÎ ARABULUCULUK

Teklifin 34. unsuruyla ticari davalardan konusu bir ölçü para olan itirazın iptali, negatif tespit ve istirdat davalarında ve teklifin 45. unsuruyla emekçi yahut patron alacağı ve tazminatı talepleriyle ilgili olarak açılacak itirazın iptali, olumsuz tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulmuş olması dava kuralı olarak düzenleniyor.

Avukat Arabulucu Umut Metin; itirazın iptali, negatif tespit ve istirdat davaları alanında arabuluculuğa müracaatın açık düzenleme haline getirilmesinin türel netlik yaratacağını söyledi.

Metin, kelam konusu düzenlemeye ait; “Türk Ticaret Kanunu, ticari alacak ve tazminat taleplerine ait davalarda, mahkemeye başvurmadan evvel arabuluculuğa başvurulması gerektiğini zati düzenliyordu. Olumsuz tespit davası ise borçlu bulunmadığının tespitine yönelik bir davadır. Yani A şirketi B şirketine borçlu olmadığının tespitini bu davayla ister. Bu nedenle, burada bir alacak tezi yok, o halde arabulucuya başvurmaya gerek yok diye düşünenler vardı. Mahkemelerimiz de bu mevzuda farklı kararlar veriyordu. En son Yargıtay, negatif tespit davaları bir alacağın varlığı-yokluğu müzakeresi olduğu için, davadan evvel arabuluculuk yoluna başvurulması gerektiği formunda karar verdi. Yasa teklifindeki kararla mahkemelerin farklı kararları nedeniyle yaşanan tartışma bitecek ve hak kayıpları önlenecektir” sözlerini kullandı.

MADDE 37- TAŞINMAZIN EVRESİNDE İHTİYARİ ARABULUCULUK

Teklifin 37. unsuruyla taşınmazın periyoduna yahut taşınmaz üzerinde sonlu tıpkı hak kurulmasına ait uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olduğu açıkça düzenleniyor. Husus münasebetinde, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği hususlar olan kelam konusu uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olup olmadığı konusundaki tereddüdün de bu formda giderileceği belirtiliyor.

MADDE 40- KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK DAVA KOŞULU OLUYOR

Teklifin 40. Hususuyla, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç kira ilgisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıkların, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkların ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkların dava kaidesi olarak arabuluculuk metoduna tabi olacağı karar altına alınıyor.

Türkiye’de 2013’te ihtiyari uygulamayla başlayan arabuluculuk, 2018’de işçi-işveren uyuşmazlıklarında, 2019’da ticari uyuşmazlıklarda ve 2020’de tüketici uyuşmazlıklarında zarurî kılınarak dava kuralı oldu. Bu uyuşmazlıklarda arabuluculuk süreci mutabakatla sonuçlanmazsa dava yoluna gidilebiliyor.

Avukat Arabulucu Sinan Öztürk, kamuoyunda mecburî arabuluculuk olarak bilinen dava kuralı arabuluculuk uygulamasının şimdiye kadar epey başarılı sonuçlar verdiğini belirterek, arabuluculuk uygulanmasının toplumsal barış ve adalet sağlanmasına katkıda bulunacağını, uyuşmazlıkların çözümlenme müddetlerini kısaltacağını ve yargı sistemindeki yükü hafifleteceğini vurguladı. Öztürk, kira ve komşuluk hakkıyla ilgili uyuşmazlıkların tabiatları gereği arabuluculukla çözümlenmeye hayli uygun hususlar olduğunu belirtti.

“Anlaşmazlıklar hukuksal bilgi noksanlığından kaynaklanıyor”

Sinan Öztürk; “Kira hukukundan kaynaklanan ilgilerde uyuşmazlıklar birçok olayda irtibat eksikliğinden yahut türel bilgi noksanlığından doğmaktadır. Çatışmanın, direkt mahkemeye taşınmak yerine arabulucu vasıtasıyla bir ortaya gelerek konuşulması, hem hukuksal bilgi eksikliklerini gidermek konusunda taraflara müddet kazandıracak, hem de sağlıklı irtibat ve empati ile bir tahlil bulmayı kolaylaştıracaktır. Komşuluk hukukunda kaynaklanan ilgilerde de problemlerin mahkemeye taşınmadan çözülmeye çalışılması işin tabiatına en uygun tahlil yoludur. Ayrıyeten komşuluk hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların birçoğu çabuk tahlil gerektiren uyuşmazlıklardır. Tarafların pek çok olayda, dava açıp aylar sonraki birinci duruşma tarihini bekleyecek sabrı bulunmamaktadır. Arabuluculuk tarafları bir masada bir ortaya getirme ve meseleleri konuşma konusunda en süratli tahlil yolunu sunmaktadır” değerlendirmesinde bulundu.

Ortaklığın giderilmesine dair uyuşmazlıklarda ‘ulaşılamayan ortaklar’ sorunu ne olacak?
Öztürk ayrıyeten, zarurî arabuluculuk kapsamına alınacak iştirakin giderilmesi (izale-i şüyu) uyuşmazlıklarında da temelinde ‘ortaklar ortasındaki iletişimin’ birçok olayda davayı önleyebileceğinin altını çizdi. Öztürk; “Özellikle ortak sayının az olduğu uyuşmazlıklarda davadan evvel arabuluculuk yoluna başvurulacak olmasının birçok uyuşmazlığı tahlile kavuşturacağını söylemek yanlış olmayacaktır. Fakat uygulamada paydaşlığın giderilmesi davalarının birçoklarında ortak sayısının fazla olması, bu ortakların birçoğunun vefat etmesi ve mirasçılarının bilinmemesi üzere zahmetlerle karşılaşılmaktadır ve çok uzun vakitte sonuçlanan bu davalarda karşılaşılan en büyük zahmet de budur. Birçok ortağa ulaşılamaması ve tebligat yapılamaması, vefat eden ortakların mirasçılarının tespiti üzere bahisler ne yazık ki arabuluculuk açısından da aşılması çok güç bir pürüz olarak karşımıza çıkacaktır, zira davada bu bireylere ulaşılamıyorsa, arabuluculuk görüşmesi yaparken de ulaşılması çok mümkün değildir. İştirakin giderilmesi uyuşmazlıklarında arabuluculuk kuralını değerlendirirken bu konu da dikkate alınmalıdır” dedi.

“Arabuluculuk, milyonlarca kişiyi mahkemelerde yıllarca süren sarmaldan kurtaracaktır”

Avukat Arabulucu Umut Metin ise zarurî arabuluculuk uygulamasının kapsamının genişletilmesine ait; “Ülkemizde son yıllarda en çok görülen uyuşmazlıkların kira ve iştirak sıkıntıları ile alacak tartışmaları olduğu gözetildiğinde bu alanlarda arabuluculuk kurumunun davadan evvel başvurulacak birinci yol olarak seçimi epey isabetlidir. Bu tercihle milyonlarca kişi mahkemelerde yıllarca süren sarmaldan kurtulacaktır. Düzenlemenin bir tesiri de; yurttaşları davasını lakin karşı taraftakini suçlayarak kazanabileceği bir mantıktan ayırarak, el sıkışma ile sorun tahlilini özendirmek olacaktır” değerlendirmesinde bulundu.

TEKLİFTEKİ BAŞKA DÜZENLEMELER

*Teklifle kolay yargılama adabının uygulandığı ticari davaların (asliye ticaret mahkemelerinde tek yargıçla görülen uyuşmazlıklarda) ölçü yahut kıymeti beş yüz bin TL’den milyon TL’ye çıkarılıyor ve bu mali hududun her yıl yine değerleme oranında artırılması karara bağlanıyor.

*Uyuşmazlığın asıl tarafının, avukatı bulunsa dahi, arabuluculuk süreci ile arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen son tutanak hakkında bilgilendirilmesi konusunda arabulucuya yükümlülük getiriliyor.

*Arabuluculuğa ait ülkemizin taraf olduğu Singapur Sözleşmesi’nin, iç hukukumuza ahenginin sağlanmasına yönelik düzenlemeler yapılıyor.