‘Ucuz konutun yolu yerden geçiyor’

‘Ucuz konutun yolu yerden geçiyor’
“Ulaşılabilir fiyatlı konut üretmenin yolu yerden geçiyor” diyen Fuzul Holding İdare Şurası Lider Yardımcısı Zeki Akbal, “Orta gelirli için konut üretiminin önündeki en büyük mani arsa maliyeti. Avrupa’da yüzde 20 olan arsa maliyeti İstanbul’da yüzde 50’ye çıktı. Bugün 100 metrekare bir meskenin maliyeti 2 milyon lira. Arsa da 2 milyona gelince sayı 4 milyona çıkıyor. Şayet Hazine toprakları kamu-özel kesim işbirliği ile değerlendirilirse ucuz konut mümkün olur. Yoksa bu maliyetle müteahhit firmalar istese de yapamaz” biçiminde konuştu.

Barınma meselesinin tahlili için değerli adımlar peş peşe atılıyor. Kamu evvel dar gelirliler için 500 bin toplumsal konut projesini açıkladı, sonra orta gelirlinin mesken sahibi olması için düşük faiz ve uzun vadeli yeni model hazırlandı. Fakat bugün fiyatlar hâlâ birçok kesim için ulaşılabilir değil. Pekala özel kesim neden gereksinim sahibine üretim yapamıyor? Bu sorun nasıl aşılır? Fuzul Holding İdare Konseyi Lider Yardımcısı Zeki Akbal ile konut fiyatlarını, barınma sıkıntısını ve yeni devir yatırım planlarını konuştuk…

ÖNEMLİ FIRSAT

– Konut dalında en kıymetli gündem yeni kampanya. Orta gelirli için hazırlanan modeli nasıl değerlendiriyorsunuz?

Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ortak çalıştı ve yeni bir model hazırladı. Kredi faizi yüzde 0.69’a kadar düştü, vade 15 yıla uzadı ve birinci 3 yıl taksitlere Hazine takviyesi verileceği de açıklandı. Meskeni olmayan vatandaşlar için bunlar çok kıymetli fırsat. Evet fiyatlar yükseldi lakin imkânı olan bu şartları kıymetlendirmeli. Zira konut fiyatının artık geri gelme talihi yok.

– Ödeme şartları âlâ olsa da fiyatların yüksek olması birçok kısmı zorluyor. Özel dal eliyle daha uygun fiyatlı konut üretilemez mi?

Son 2 yılda yalnızca Türkiye’de değil, tüm dünyada fiyatlarında önemli oranda artışlar yaşandı. İnşaat maliyeti artınca bu da satış fiyatına yansıdı. Lakin bugün özel dalda firmaların en büyük sorunu arsa maliyeti. Avrupa’da yüzde 20’lerde olan arsa maliyeti İstanbul’da yüzde 50. Arsa maliyetine nizam gelmeden ucuz konut yapılması mümkün değil.

– Bir örnekle anlatır mısınız maliyeti?

Bir firma 100 metrekare konut yapacaksa bunun maliyeti yaklaşık 2 milyon lira. Kaliteli bir inşaatta sayı bu, standart düşerse 1 milyona inebilir. Bir o kadar da arsa maliyeti gelince düzgün bir binada fiyat çıkıyor 4 milyon liraya. Maliyetine versen dahi orta gelirli için sayı yüksek. İşte bu noktada kamunun öncü olduğu modeller gündeme gelebilir. Hükümet en son 500 bin toplumsal konutla değerli bir adım attı. Bu sisteme özel bölümü de katmak için Hazine yerleri kullanılabilir. Şayet arsa maliyeti olmazsa sayılar kıymeti ölçüde düşer. Kamunun kontrolünde ve denetiminde, özel dalın de tecrübesi ve suratı kullanılarak barınma sorunu çözülebilir. Aksi takdirde bu piyasada özel dalın tek başına tahlil bulması beklenilemez.

– Fiyatlardaki artışın bir nedeni de üretimin azalması. Yeni yılda konut üretim iştahı artacak mı?

Firmaların en büyük sorunu piyasadaki öngörülemeyen kurallar. Maliyetleri hesaplayamaz hale geldik. Lakin başka taraftan talep canlı. Amerika’da konut satışı yüzde 7, Kanada’da yüzde 19, İngiltere ve Hollanda’da yüzde 23 geriledi. Türkiye’de ise tüm olumsuz kurallara karşın geçen yıl ocak-kasım devrinde yüzde 1 artışla yaklaşık 1 milyon 278 bin konut satıldı. Bu talep devam edecek. Yılın ikinci yarısından sonra tablonun netleşeceğini ve yatırımların hızlanacağını düşünüyorum.

MERKEZ ÜSSÜNDE 2 BİN KONUT İNŞA EDECEK

2023 yatırım planlarınız hakkında bilgi verir misiniz?

Konut üretmeye Başakşehir’de başladık. Biz orada inşaat yaparken Başakşehir’in yeri bilinmiyordu. Bugün ise havalimanı, kent hastanesi ve metro yatırımları ile cazibe merkezi oldu. Markalı konut üreten firmaların da beğenilen ilçesi artık. Bölgede 10 bin konut yaptık. Şuan devam eden bin konut var ve 2023 yılında bölgede bin konutun daha inşasına başlayacağız. Bunların dışında da arsa stokumuz var. Barbaros 48 projesi ile kentin merkezine geldik ve gitmeye de niyetimiz yok. Beşiktaş’ta firma binalarımız var. Önümüzdeki yıllarda bunların yerine yeni projeler hayata geçirmeyi planlıyoruz. Konutun yanında turizmde de büyüyoruz. Fatih ve Başakşehir’de 2 otelimizin inşaatı sürüyor.

YURTDIŞINA AÇILIMI OTOMOTİVLE YAPIYOR

Yurtdışında proje geliştirmeyi düşünüyor musunuz?

Biliyorsunuz Fuzul Holding inşaattan da evvel 1992 yılında Fuzul Oto olarak hayatına başladı. Bu bakış açımızı da kaybetmedik. Artık Almanya’da 35 yıllık otomotiv, bilişim ve yazılım alanında deneyimli bir şirketi satın alıyoruz. Otomotivin teknolojik alanlarında fırsatları pahalandırmak için bu türlü bir yola çıkıyoruz. İnşaat bölümü özelinde de incelemelerimiz sürüyor. Yanlışsız vakitte, Avrupa’da gayrimenkul projesi geliştireceğiz.

METREKARESİ 10 BİN DOLARA KOMŞU ARIYOR

İstanbul’un en kıymetli konut projelerinden birini inşa ediyorsunuz. Nasıl bir yapı planladınız?

Uzun yıllar kentin gelişim çeperlerinde üretim yaptıktan sonra, Emlak Konut GYO ihalesinden, hasılat paylaşım modeliyle aldığımız arsa ile Beşiktaş’a geldik. Kente kıymet katacak çok özel bir projeye başladık. Barbaros 48, 48 konutluk butik ve pahası yüksek bir yatırım. Asya’dan Avrupa’ya 180 derece Boğaz çizgisini görebilecek bir açı ile inşa edilecek. Rezidans değil, 7 yıldızlı bir otel üzere olacak. Havuzu, toplumsal tesisleri binanın en üst katına taşıdık. 4.5 metre tavan yükseliği ile ferah daireler inşa ediyoruz. Ben de bu projede yaşayacağım, o yüzden kendime 47 komşu arıyorum. Agresif bir satış siyasetimiz da olmayacak. Metrekare fiyatımız 10 bin dolardan başlıyor. Meskenlerin fiyatı 20 ila 100 milyon lira ortasında değişiyor. Biz bu projenin ihalesini aldığımızda toplam hasılat için yaklaşık 500 milyon lira öngörmüştük. Bugün ise beklentimiz 2.5 milyar liraya ulaşmak.

‘HALKA ARZ İÇİN SPK’YA BAŞVURDUK’

Gündeminizde halka arz olduğunu biliyoruz. Neden bu türlü bir karar aldınız ve hangi basamaktasınız?

Fuzul Holding iştiraki olan Fuzul Yapı, daha kurumsal, daha şeffaf bir gelecek için halka arz planlıyor. Bu sebeple Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) müracaat yaptık. Dünya ile daha tesirli bir rekabet için de bunu bir gereklilik olarak görüyoruz. Gayrimenkul yatırım iştirakine (GYO)dönüşümün onayını alır almaz izahname başvurusunu da SPK’ya vermiş olacağız. Bugüne kadar ortalarında Tem Avrasya, Başakşehir Avrasya 1, Evila, Kent Neriva, Kent Ariva, OlimpaAVM, Olimpa Rezidans, Olimpa Park Plus, Vadiyaka ve 3. İstanbul Başakşehir’in bulunduğu projeleri hayata geçiren Fuzul Yapı, devreye alacağı birçok yeni projeyi de Fuzul GYO portföyüne dahil edecek. Portföydeki en bedelli projelerimizden biri de Barbaros 48 olacak. Ayrıyeten holding bünyesinde FZL İnşaat isimli şirketimiz gayrimenkul projeleri geliştirmeye devam edecek.
Fuzul Holding bünyesinde 3 nesil bir ortada çalışıyor. Bizler bugüne kadar şirketi belirli noktaya getirmeyi başardık. Aldığımız halka arz kararı ile şirketin bundan sonra da sağlam yerde yola devamını sağlayacağız.

İKİ YILDA TESLİM

Ofis-AVM üzere alanların yer almayacağı, yalnızca rezidans olarak planlanan Barbaros 48 projesinde daire büyüklükleri 100 metrekare ile 350 metrekare ortasında değişiyor. İnşaatın başladığı projede teslimlerin 24 ay sonra yapılması planlanıyor.