Riskli binada yol haritası

Riskli binada yol haritası
Son günlerde binlerce kişi binasının ne kadar inançlı olduğunu öğrenmek için yetkili kurumlara başvuruyor. Kentsel dönüşüm kapsamında binasını yenilemek isteyenler risk tespiti yolunu seçiyor. Tespitin nasıl yapıldığını dün tüm taraflarıyla ele aldık. İstanbul Şişli’de 55 yaşında bir binada inceleme çalışmalarına katıldık ve sonucunda bina riskli çıktı. Pekala artık binada yaşayanlar ya da yapısı için riskli kararı çıkanlar ne yapacak? Meskenler ne vakit nasıl yıkılacak, yenisi nasıl inşa edilecek?

İŞTE AYRINTILAR…

– Riskli yapı tespitini Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı lisanslı firmalar yapıyor. Firma ortalama bir haftada raporu çıkarıyor. Riskli olduğu belirlenen binalar Kentsel Dönüşüm Vilayet Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işlenirken, konut sahiplerine de tebligat gönderiliyor.

– Alınan kararın yanlışlı olduğunu düşünen konut sahipleri, 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebiliyor. Yapılan itirazlar bakanlık ve üniversitelerin belirlediği teknik heyet tarafından inceleniyor ve karar mutlaklaşıyor.

90 GÜN MÜHLET VERİLİYOR

– Birinci etapta mesken sahiplerine 60 günden az olmamak üzere belirlenen müddet içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor. 60 günlük müddet tebligattan sonra ya da itiraz kelam konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra işliyor. Riskli yapı malikleri tarafından yıktırılmamışsa bu kere 30 günden az olmak üzere ek mühlet tanınıyor.

– Verilen ek mühlet sonunda da riskli yapının yıktırılmaması halinde, elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların beşerden ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti dayanağı ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor. Ayrıyeten yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça yahut vilayet müdürlüklerince de yıkılıyor yahut yıktırılıyor. Masraflarından ise malikler payları oranında sorumlu oluyor.

YENİDEN ÜRETİM YA DA GÜÇLENDİRME

– Riskli yapı tespiti yapıldıktan ve varsa itirazlar katılaştıktan sonra mesken sahipleri için iki yol var. Ya bina yıkılıp tekrar yapılacak, ya da güçlendirilecek.

– Riskli binada yaşayanların en çok sorduğu sorulardan biri şu: ‘Tüm daire sakinleri onay vermezse ne olacak? Binasını yıkıp yine yaptırmak isteyenler 2/3 arsa hissesi çoğunluğu kararı ile isterlerse kat karşılığı, isterlerse bedel karşılığı inşaat yaptırabiliyor. Karara katılmayan 1/3’e ihtarname gönderilip, 15 gün mühlet veriliyor. Şayet bu müddet içinde karara katılmazsa, hissesi açık arttırma usulüyle satılıyor.

– Binayı güçlendirmek isteyenler ise bağımsız kısım sayısının 4/5 çoğunluğu ile karar almak zorunda. Malikler teknik rapor ile güçlendirmenin mümkün olduğu ispatlamalı ve belediyeden güçlendirme ruhsatı almalı. Yıkım kararından etkilenmemek için verilen süreci içinde maliklerin bu süreçleri tamamlaması gerekiyor. Güçlendirme kararına katılmayan malikler varsa bunlar için ödemesi gereken bedele her ay yüzde 5, yıllık yüzde 60 yasal faiz uygulanıyor. Güçlendirme kat irtifakı kurulan, kat mülkiyetine tabi yapılar ve imar barışından faydalanan yapılarda mümkün oluyor.

FİRMA SEÇERKEN DİKKAT EDİN

– Uzmanlara nazaran meskenini yenilemek isteyenler risk tespitinden de evvel bir ön hazırlık yapmalı. Bunun için birinci adım yapının imar durumunu öğrenmek. Sonrasında vatandaş iki formda tekrar inşa sürecini başlatıyor. Birincisi bir inşaat firması ile kat karşılığı anlaşmak. Türkiye’de dönüşüm yüklü olarak bu modelle ilerliyor. Firma hak sahiplerine verdikleri hisse dışında kendilerine kalan kısmı satarak işi finanse ediyor. Yapılacak inşaatın büyüklüğüne nazaran kimi vakit konut sahibi firmaya ek ödeme yapmak zorunda da kalıyor. Şayet ek inşaat hakkı yoksa, yani 5 katlı yerde tekrar en çok 5 katlı bir bina yapılıyorsa bu sefer kat karşılığı olamayacağı için vatandaş inşaat maliyetlerini kendi karşılıyor ve bir firmadan hizmet alıyor.

– Son devirde artan inşaat maliyetleri nedeniyle firma ve vatandaş ortasında muahede sağlanması zorlaştı. Şayet tüm zorluklara karşın dönüşümde bir firma ile mutabakat evresine gelindiyse, her adımda dikkatli olunması öneriliyor. İnşaat firmaları geçtiğimiz yıllarda iş bitirme oranına ve mali yapısına nazaran sınıflara ayrıldı. Vatandaşın firma seçerken hangi sınıfta olduğuna bakması, 2 metrekare fazla verenle değil, işi bitirmeyi garanti edenle yola çıkması kıymet kazanıyor. Uzmanlar yapılacak muahedeler için de şu tavsiyelerde bulunuyor: “Müteahhitle yaptığınız mutabakatta cezai koşulların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat etmelisiniz. Kontratta inşaat başlama ve teslim müddetlerini incelemeli ve geç teslim halinde kesinlikle cezai kaide ve hak mahrumiyeti bedeli istemelisiniz. Teknik şartnameleri ayrıntılı inceleyip, imkânınız varsa inşaat mühendisinden teknik şartnameler konusunda dayanak almalısınız.”

DÖNÜŞÜM TAKVİYELERİ

Evi dönüşüme giren vatandaşlara sağlanan takviyeler şöyle:

1- Konutu dönüşüme girecek şahıslara Bakanlıkça faiz takviyeli dönüşüm kredisi veriliyor. Geçen yıl kredi iki defa arttırıldı. Son yapılan değişiklikle, konut imal ve edinme kredileri ile işyeri üretim kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Meskenini yıkmak yerine güçlendirmek isteyenler için güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya çıktı. Faiz takviyesi de 400 baz puandan 600 baz puana yükseltildi. Böylelikle Bakanlığın faiz takviyesi oranı güçlendirme ve konut kredilerine aylık 0.50 puan oldu. Yani vatandaş aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılayacak. Geçmişte bir hak sahibi ismine faiz dayanağı sağlanacak toplam kredi meblağı 2 milyon liraydı, düzenleme ile 3 milyon liraya çıkarıldı.

2- Riskli yapıda maliklere aylık, kiracılara defaten kira yardımı yapılıyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor.

3- Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi üzere harçlardan muafiyet sağlanıyor.

4- Vatandaş müteahhitle kat karşılığı mutabakat yapmadan konutunu kendi dönüştürürse yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.