Konutu riskli kiracıya yol haritası… Kentsel dönüşümde kiracıların hakları

Evi riskli kiracıya yol haritası… Kentsel dönüşümde kiracıların hakları
Yaşanan sarsıntı felaketi sonrasında birçok kişi konutunun ne kadar inançlı olduğunu öğrenmek için risk tespiti yaptırmaya başladı. Yapılan incelemeler sonrası ‘riskli yapı’ çıkan konutlarda tahliye ve yıkım kaçınılmaz. İşte bu karar yalnızca konut sahiplerini değil kiracıları da etkiliyor. Kiralık konut bulmanın güç olduğu, fiyat artışının durmadığı piyasada kiracıları da güçlü bir süreç bekliyor. Pekala konutu riskli çıkan kiracılar ne vakit taşınacak, devletten taşınma ve kredi takviyesi alacak mı, yenilenen meskenlerde yine kiracı olabilecek mi? Kentsel dönüşümde kiracı hak ve sorumluluklarını tüm taraflarıyla ele aldık. Avukat Çiğdem Kezer sorularımıza şu karşılıkları verdi:

* Kiracı risk tespiti yaptırabilir mi ve çıkan karara itiraz edebilir mi?

Kiracılar kentsel dönüşüm yasası kapsamında risk tespiti yaptıramaz. Lakin Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Vilayet Müdürlüklerine başvurup, binanın riskli olmasından kaygı duyduğunu, taşınmazın fotoğrafları yahut öbür meczuplarla bir dilekçe sunarak belirtebilirler. Bu durumda kanunda belirtildiği halde, vilayet müdürlükleri şikâyeti kıymetlendirir, resen tespit yapar ya da maliklerden yaptırmasını ister. Bunun yanında İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) de binalarda süratli tarama usulü ile test yapıyor. Kiracılar da müracaat ile yapısı için süratli tarama isteyebilir. Bilinmesi gereken kıymetli ayrıntı; İBB bilgileri dönüşüm için resmî sonuç niteliği taşımaz. İtiraz konusunda ise tapu hissedarları riskli yapı bildiriminden sonra 15 gün içinde riskli yapı kararına itiraz edebilir. Müracaat komitece kıymetlendirilir, karar mutlaklaşır ya da eksik bir konu varsa yeni çalışma yapılır. Fakat bu itirazı kiracılar yapamaz.

SÖZLEŞME İPTAL OLUYOR
* Riskli kararı sonrası kiracı meskeni ne vakit tahliye etmeli?

Mülk sahipleri üzere kiracılar da riskli yapı kararı katılaştıktan sonra konutu tahliye etmek zorunda. Eline ‘eviniz riskli’ kararı ulaşan konut sahipleri kiracılara kararı bildirim eder. Belediye 60 gün müddet, sonra 30 günden az olmak üzere ek müddet verir. Bu müddette boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir ve kolluk kuvveti takviyesi ile tahliye yapılır.

* Tahliye sonrası kira kontratı geçersiz mi sayılır?

Riskli yapı katılaşma kararı eline ulaşan mülk sahibi tahliye için kiracısına tebligat yolladığında, kontratın 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı tespti kesinleştiğinden feshedildiğini de belirtir. Kelam gelimi bir yıllık kira kontratı yapıldı, 2. ayda riskli yapı kararı katılaştı ve siz de 2 ay sonunda konuttan çıktınız. 12 aylık kontratınız de olsa 4. ay sonunda artık mukaveleniz sona eriyor.

KİRA VE KREDİ DAYANAĞI
* Kiracılar da kira ya da kredi dayanağı alabilir mi?

Kira yardımı mesken sahipleri için riskli yapılarda 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında en fazla 48 ay olarak uygulanıyor. Konut sahiplerine aylık ödeme yapılırken, kiracı ve hudutlu birebir hak sahiplerine (oturum hakkı olana) ‘bir kere ödeme’ yapılıyor. İstanbul’da kiracılara 7 bin lira, Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir’de 6 bin lira, öbür büyükşehirlerde 5 bin lira, büyükşehir olmayan vilayetlerde ise 4 bin lira ödeniyor. Hudutlu tıpkı hak sahiplerine de bir sefere mahsus 10 bin ile 17 bin 500 lira ortasında değişen ölçülerde ödeme yapılıyor. En az 1 yıldır riskli yapıda oturan kiracılar yahut ikamet etmek kuralıyla hudutlu birebir hak sahipleri de faiz dayanaklı kredi imkânından faydalanıyor. Yapılan son düzenleme ile konut edinme kredisinde üst limit 600 bin liradan 1 milyon 250 bin liraya yükseltildi. 1.49 faiz oranının 0.70’ini Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı karşılıyor, vatandaş da 0.79 faiz imkânıyla krediden yararlanıyor. Konut sahibi ve kiracı kira ve kredi dayanağından birini seçebiliyor.

* Kiracı riskli konutta tahliye sonrası depozitosunu alabilir mi?

Mülk sahibi dönüşüm nedeniyle tahliyede kiracının depozitosunu ödemek zorunda. Tahliye ve yıkım kararı bu sorumluluğu etkilemez.

ÖNCELİK ESKİ KİRACININ
* Dönüşüm sonrası kiracı yeni meskende tekrar kiracı olur mu?

Mal sahibi, kiracı taşınmazı boşalttığı tarihten itibaren üç yıl içinde yeni yapılan daireyi kiraya verecekse öncelikle eski kiracıya önermeli. Şayet kendi oturmayacaksa, o meskende kiracı olma hakkı evvel eski kiracıya ilişkin. Lakin mevcut kira piyasası şartlarında bunun uygulanmadığını görüyoruz. Konut sahipleri kanunen bildirmek zorunda da olsa bunu görmezden geliyor. Bu durumda kiracının son kira bedelinin 12 aylık karşılığından az olmamak kaydıyla tazminat alma hakkı doğar.

* Yeni devirde kira sayısı nasıl belirlenir?

Eski kiracının dönüşüm sonrası önceliği olsa da kira bedelleri eskisi üzere kalmaz. Mesken sahibi yeni bir kira bedeli belirleme hakkına sahip ve burada bir sınırlama yok. 5 bin liraya oturulan bir mesken dönüşüm için boşaltılmış ve kiracı iki yıl sonra yine dönmüşse kira 20-30 bin de olabilir.

TAHLİYE İÇİN DÖNÜŞÜME GİREN DE VAR

Kiracı-Ev sahibi uyuşmazlıklarının hiç olmadığı kadar arttığını belirten Avukat Kezer, tahliyede zorlanan kimi konut sahiplerinin tahlili dönüşümde bulduğunu anlattı. Kezer, “Bugün bir tahliye davası en güzel ihtimalle iki-üç yıl sürüyor. Eski yapılarda konut sahipleri bu süreçlerle uğraşmak yerine risk tespiti yaptırıp dönüşüm yoluna gitmeyi seçiyor. Son zelzeleler muahede süreçlerini de etkiledi. Evvelce bir-iki metrekare nedeniyle dönüşüme karşı çıkanlar vardı, artık oybirliğiyle anlaşılıyor. Konut sahipleri de böylelikle uzun yıllar beklemek yerine hem kiracıyı çıkarıyor hem de meskenini yeniliyor.”