Konut alırken ya da kiralarken dikkat etmeniz gerekenler

Konut alırken ya da kiralarken dikkat etmeniz gerekenler
Kiraların yüzde 80 ile yüzde 200, satılık konut bedellerinin ortalama yüzde 150’ye varan artış yaşaması kiracı ve satılık mesken almak isteyenleri farklı taleplerle karış karşıya getirdi. Tahliye taahhüdü, beş yılı doldurmadan kiracıyı çıkarmak ya da…

FULYA ÖKTEM

Türkiye’de enflasyon, hayat pahalılığı ve jeopolitik ögelerin tesirlerinin en sert hissedildiği alanlardan biri gayrimenkul bölümünde azalan üretimin yanı sıra konut ve kira bedellerinde sert artışlara yol açtı.

Çok yüksek fiyatlar ve fiyatlardaki artışın durmayacağına dair beklenti de satılık ve kiralık konut ve işyeri piyasasını bozmaya başladı. Mülk sahiplerinin zaman basamağında satıştan vazgeçtikleri, kiracıları konut ve işyerlerinden çıkarıp yeni kiracılarla yüksek fiyatlarla yeni kontrat yapmaya çalıştıkları, kira bedellerine orta periyot artışı talep ettikleri ve benzerleri son periyotta en çok rastlanan şikayetler ortasında yer almaya başladı.

Bir yıllık kiracıları daha yüksek kiralar için çıkaran konut sahipleri, tapudan dönen satışlar dikkatleri kiracı ve mesken sahiplerinin haklarına çevirdi.

Noterde yapılan kontratların geçerliliği yok

Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için mukavelenin resmi halde düzenlenmesi gerekiyor. Buna nazaran konut satışı sadece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılabilir, noterde yahut şahısların kendi ortalarında yaptıkları mukavelelerin rastgele bir geçerliliği yok.

Alıcının özel yükümlülüğüne riayet ederek satın alacağı konutun tapu kaydını incelemesi öneriliyor. Böylelikle alıcı, konut üzerinde haciz yahut rastgele bir irtifak hakkı (kullanma ve yararlanma hakkı) olup olmadığını öğrenebilir. Başka yandan, tapu siciline itimat unsuru uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet yahut bir diğer tıpkı hak kazanan yeterli niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunuyor.

Satış vaadi kontratı isteyebilirsiniz

Konut satışlarında evre kademesine gelindiğinde mülk sahibinin anlık fiyat artışı talep ettiği yahut fiyatların daha çok yükseleceği beklentisiyle satıştan vazgeçtiği belirtiliyor.

Satış kaidelerinde anlaştıklarını düşünen alıcı bölüm kademesine kadar kredi almış, tasarruflarını nakde çevirmiş yahut birtakım taahhütler altına girmiş olabiliyor. Bu durumda mağduriyetin önlenmesi için taşınmaz satış vaadi kontratı yapılması tavsiye ediliyor. Bu mukavele noterde ve en çok 10 yıllık müddet için yapılır ve tapuya şerh edilirse satıcı dışında üçüncü bireylere karşı da öne sürülebilir.

Konut fiyatlarındaki çok artışın sonucu olarak son periyotta konut alanların önceliklerinin sarsıntıya dayanıklılık değil nispeten düşük fiyat olduğu belirtiliyor. Konut zelzele yönetmeliğine karşıt inşa edilmişse yahut imar affı kapsamına girmişse, ortaya çıkabilecek tersliklerden doğacak maddi, manevi ziyanlara dikkat çekiliyor. Sığınak olması gereken yerlerin konut haline getirilip karşıt dubleks ismiyle satışa sunulması bu tersliklerin çok rastlanan örneklerinden. Alıcının konutu devralmadan bu üzere konuları da araştırması tavsiye ediliyor.

Vekaleten yapılan konut satış süreçlerinde mülk sahibinin ve alıcının ziyana uğradığı da görülüyor. Örneğin satış bedeli satıcının eline geçmiyor yahut alıcı konuta fiilen sahip olmadan diğerine devrediliyor.

Mülk sahibi konut satışı için üçüncü şahsa yetki verecekse vekaletnamede satış bedelinin asile ödeneceğinin yazması öneriliyor. Bu halde para direkt mülk sahibine gidiyor. Alıcı vekil tayin edecekse de vekaletnamenin yalnızca muhakkak mühlet içinde ve mümkünse konutla ilgili ayrıntı verilerek satın almaya imkan sağlayacak biçimde düzenlenmesi öneriliyor. Belli bir iş için her türlü süreci yapmayı sağlayacak genel vekaletname düzenlenmesi önerilmiyor.

Öte yandan, örneğin yetkisi olmayan vekil, konutu üçüncü şahsa devredip o kişi ismine tescil edilmesine neden olmuş olabilir. Mülk sahibi, vekalet misyonunun berbata kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Kirada kritik vakit beş yıl

Konut kiralarının çok yükselmesi ve kiralık konut stokundaki daralma kiracıları güç durumda bırakmaya başladı. Birçok mülk sahibinin, konutu daha yüksek bedelle kiraya vermek için kiracısının tahliyesini talep ettiği, bir kısmının da kiracısından orta artırım talep ettiği haberleri giderek artıyor.

Kim hangi hakka sahip?

Mülk sahibi, mukavelesi beş yılını doldurmamış kiracıdan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha yüksek kira artışı talep edemez. 1 Temmuz 2020’den itibaren tacir olarak faaliyet gösteren kiracılar açısından da bu oran uygulanmaya başlandı.

Mülk sahibi, konutlarda genel olarak bir yılı kapsayan kira devri bitmeden kira bedelinde orta artırım yahut diğer bir isim altında artış talep edemez.

Kiracı kontrat bitiminden en az 15 gün evvel fesih bildiriminde bulunmazsa mukavele kira bedeli hariç birebir şartlarla 1 yıl uzar.

Tahliye taahhüdü geçersiz

Kira mukavelelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Mukavele başlangıcında alınan tahliye taahhüdünün rastgele bir geçerliliği yok.

Mülk sahibi ihtiyaç emeliyle boşaltılmasını sağladığı konutu, haklı sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından diğerine kiralayamaz.

Kiracının tazminat hakkı var

Tekrar kiralama yasağına uymayan mülk sahibi, kiracısına son kira bedelinin 1 yıllık toplamını tazminat olarak öder.

Kiracıya, kira bedeli ve yan sarfiyatlar (aidat) dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Zarurî sigorta, vergi ve gibisi yükümlülükler mülk sahibine ilişkin.

Kira tespit davası geriye dönük açılamaz, yeni kira devrini kapsar. Geriye dönük kiraların tespit davasına bahis edilebileceği kontratta belirtilse bile geçerliliği yok.

5 yılda emsal artış, 10 yılda şartsız tahliye

12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde kira artışı talebi olan mülk sahibi her 5 yılda bir, kira bedelinin emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenmesi için dava açabilir.

Mülk sahibi, kendisi, ailesi ya da bakmakla yükümlü olduğu şahısların ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir lakin ihtiyacın gerçek, samimi ve devamlı olduğunu ispatlamalıdır.

Mülk sahibi, belli müddetli kira kontratı bittikten sonra ve uzama yılları toplamı 10 yılı geçtikten sonra, kira periyodu bitiminden 3 ay evvel kiracıya yapacağı bildirimle mukaveleyi feshederek kiracısını şartsız olarak tahliye edebilir.

Konutun tekrar inşası yahut imarı gayesiyle asıllı tamiri, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında konutun kullanımı imkansızsa mülk sahibi, fesih periyoduna ve fesih bildirimi için öngörülen mühletlere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira kontratını sona erdirebilir.

Konut alan içindeki kiracıyı çıkarabilir

Konutu satın alan, ihtiyaç nedeniyle, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, kira mukavelesini 6 ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Konutu satın alan ayrıyeten 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek eski kira kontratının bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.

Kiracı hangi hallerde çıkarılabilir?

Kiracı konutu istediği vakit boşaltamaz; oturmadığı halde kontrat sonuna kadar kira ödemek zorunda kalabilir.

Kiracı kira bedelini ödemediği için 2 haklı ihtar almışsa, mülk sahibi mukaveleyi duruma nazaran icraya başvurarak yahut dava yoluyla sona erdirebilir.

Kat malikleri, bir kiracının apartman huzurunu bozan davranışları nedeniyle tahliyesi için dava açabilir.

Kiracı müsaade vermekle yükümlü

Konutun kiraya verilmiş olması satışını engellemez. Kiracı, üçüncü kişinin konutu gezip görmesine müsaade vermekle yükümlüdür.

Depozito 3 aylık kira bedelini geçemez, kira alakası bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır.