10 soruda arabuluculuk sistemi! Mesken sahibi ve kiracı bu türlü uzlaşacak

10 soruda arabuluculuk sistemi! Konut sahibi ve kiracı bu türlü uzlaşacak
Hızla artan kira bedelleri, konut sahibi-kiracı bağlantılarında büyük meselelere yol açtı. Artırım konusunda anlaşamayanlar, tahliye isteyenler mahkemenin yolunu tuttu. Yığılan taleplerle dava yükü artarken, sonuç için öngörülen müddetler 2.5-3 yıla ulaştı. İşte bu sorunun tahlili için hazırlanan yasal düzenleme geçtiğimiz günlerde TBMM Genel Kurulu’nda kabul edildi. 1 Eylül 2023 prestijiyle bir mal sahibi yahut kiracı, dava açmak istediğinde arabulucuya başvurmadan direkt dava açamayacak. Pekala müracaat nereye, nasıl yapılacak, maliyeti ve mühleti ne olacak? Yeni düzenlemeyle ilgili tüm ayrıntıları Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz ile ele aldık. İşte 10 soruda tüm merak edilenler…

BİRÇOK UYUŞMAZLIK İÇİN GEÇERLİ

1- Gayrimenkulde hangi davalarda arabuluculuk kuralı uygulanacak?

Kira tespit davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve mal sahibinin kira mukavelesi kaynaklı ihtilafları mecburî arabuluculuk sürecine tabi.

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve iştirakin giderilmesine ait uyuşmazlıklarda da müracaat yapılacak. Yaklaşık olarak 3-4 yıl süren izale-i şüyu öbür ismiyle ‘ortaklığın giderilmesi’ davalarında hissedarların vakit ve bedel kayıpları giderilecek.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar arabulucuyla çözülecek. Kat malikinin açacağı eski hale getirme, olağan yahut inanılmaz kat malikleri genel heyet kararlarının iptali üzere davalarda arabuluculuk kural olacak. Yeniden site yahut apartman idaresinin aidat ödememe nedeniyle açacakları icra takipleri ve itiraz halindeki davalar, idare planı yahut kat malikleri şura kararlarına uymayan kat malikleri aleyhine açacakları davalar üzere ihtilaflarda arabuluculuk uygulanacak.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar da kapsamda. Komşu parseller ortasında çıkan birçok uyuşmazlık; hafriyat hakkı, gürültü, koku üzere birçok ihtilaflarda, dava açılmadan evvel arabulucuya gitmek mecburî olacak.

Ali Güvenç Kiraz

ŞİKÂYETÇİ BİRİNCİ ADIMI ATACAK

2- Süreci hangi taraf başlatacak?

Zorunlu arabuluculuk sürecini dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum başlatmak zorunda. Kira tahliye davası açmak isteniyorsa mal sahibi, iştirakin giderilmesi davası açılmak isteniyorsa hissedarlardan birisi, apartmanda idareyle sorun yaşayan bir kat maliki yahut apartman komşuluk hukukuna uymuyorsa malik yahut yönetici arabuluculuk sürecini başlatması gereken şahıslar.

ANLAŞMANIN MALİYETİ

3- Nereye müracaat yapılacak? Fiyatı ne olacak?

Arabuluculuk başvurusu açılacak dava için yetkili olan mahkeme neresi ise o adliyede var olan ‘Arabuluculuk Bürosuna’, şayet o adliyede bu türlü bir ofis kurulmamış ise görevlendirilen Sulh Hukuk Mahkemeleri Yazı İşleri Müdürlüğü’ne müracaat fiyatı ödenmeksiniz yapılabilecek. Arabuluculuk hizmeti yapılırken iki saate kadar görüşmeler fiyatsız olarak Adalet Bakanlığı’nın bütçesinden karşılanarak arabulucuya ödenecek olup, iki saati geçen görüşmelerde ise bilakis bir düzenleme taraflar ortasında yok ise eşit olarak taraflarca Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Taban Fiyat tarifesine nazaran ödenecek. Lakin iki saate kadar Adalet Bakanlığı’nın ödediği fiyat dava açılması halinde davada haksız çıkan tarafa yargılama sarfiyatı olarak ödetilecek. Taraflar şayet arabulucuyla anlaşırlarsa aksi kararlaştırılmadıkça Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Taban Fiyat tarifesine nazaran belirlenecek arabuluculuk fiyatı taraflarca eşit halde ödenir. Örneğin Kira bedelinin tespiti davası konusu paraya ait bir dava olduğu için mal sahibi 5000 TL kira bedeli ödeyen kiracısı için 15.000 TL istenmiş ve 12.000 TL’de uzlaşmış olsun. Bu noktada 7000 TL bir artış sağlanmış olup 7000×12= 84.000 TL. Burada birinci 100.000 TL’ye kadar yüzde 6 bir arabulucu fiyatı olarak pahalandırılacak ve 5040 TL arabuluculuk fiyatı ödenecek. Konusu para ile kıymetlendirilmeyen uzlaşmalarda ise bir saati iki taraflı uyuşmazlıklarda taraf başına 480X2 formunda olacak. Örneğin kat malikleri ortasında bir ihtilaf oluşmuşsa iki malik ortasındaki ihtilaf için 960 TL’lik uzlaşma bedeli arabulucuya ödenecek.

GÖRÜŞMELER EN ÇOK 4 HAFTA SÜRECEK

4- Taraflar nasıl ve kaç defa bir ortaya gelecek?

Arabuluculuk, müracaat sonrası arabulucunun tarafları davet etmesi ve tarafların arabuluculukla ilgili süreci kabul ettiklerine dair yazılı onay tarihi prestiji ile başlar. Özel kanununda farklı bir mühlet öngörülmüyor ise genel arabuluculuk mühleti 3 hafta olup en fazla 1 hafta ek müddet ile tamamlanmak zorunda. Taraflar arabulucunun daveti ile arabulucunun ofisinde bir ortaya gelecekler. Görüşme süreci en fazla 4 hafta sürebilecek. Bu süreç içerisinde taraflar şayet görüşmelere devam etmek isterse, birden fazla kere bir ortaya gelebilirler. Fakat 2 saati aşan görüşmelerde artık taraflar arabulucu fiyatını kendileri öder.

TARAFLAR ORTASI TANSİYON ÖNLENECEK

5- Görüşmelere kimler katılacak, neler konuşulacak?

Görüşmelere taraflar; kiracı/mal sahibi, kat maliki/yönetici yahut dava açılmak istenen öbür kat maliki, iştirakin giderilmesi davasında hissedarlar olur. Ayrıyeten bu görüşmelere taraflar dışında vekilleri (avukatlar) yasal temsilcileri de (vasi gibi) katılabilir. Arabulucu yönlendirme yapmadan tarafları uzlaştırmaya çalışır. Tarafları bir ortaya getirecek, uzlaşmalarını sağlamak için kendi ortalarında görüşme yapmalarını sağlayacak, ortamın tansiyonunu düzenleyecek ve düşürecektir. Bu noktada arabulucu muhakkak bir tarafa dönerek ‘Bu davayı kaybedebilirsiniz dolayısı ile uzlaşmanızda yarar var’ üzere kesin karar içeren yahut yönlendiren cümleler kurmamalı.

İMZALI TUTANAK HAZIRLANACAK

6- Arabuluculuk başarısız olursa ne yapılacak?

Taraflar anlaşamazlarsa ‘uzlaşmazlık tutanağı’ düzenlenecek. Bu tutanak taraflarca imzalanacak. İmzadan imtina edilirse, durumu arabulucu yazarak kendisi imzalayacak. Bu belgece arabuluculuk ofisine ibraz edilecek ve birer örneği taraflara verilecek. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamaz. Mahkemeler bu tutanakları görerek davayı devam ettirebilecek.

GEÇMİŞTE AÇILAN DAVALAR KAPSAM DIŞI

7- Hali hazırda açılan davalar etkilenecek mi?

1 Eylül 2023’te yürürlüğe girecek bu düzenleme o tarihe kadar açılmış olan tüm davalar ile yeniden açılacak olan davalarda uygulanmayacak. Açılmış tüm davalar mevcut mahkemelerinde devam edecek. 1 Eylül 2023 ve sonrası prestijiyle açılacak olan yasal düzenleme içeriğinde belirtilen tüm davalarda arabuluculuk mecburî olacak.

‘ARABULUCU İSTEMİYORUM’ DENİLMESİ MÜMKÜN DEĞİL

8- Taraflar arabuluculuk sürecini reddedebilecek mi?

Dava kaidesi olarak arabuluculukta arabuluculuk süreci başvurusu yapılmadan reddedilemez. Fakat arabulucu tayin edildikten sonra tarafların görüşmeye gelmemesi yahut bir tarafın gelip öteki tarafın gelmemesi hallerinde ise bu durum uzlaşmazlık tutanağı biçiminde arabulucu tarafından düzenlenecek.

KATILMAYAN ZİYANLI ÇIKAR

9- Taraflardan biri görüşmeye katılmazsa yaptırımı ne olacak?

Taraflardan birinin görüşmeye geçerli mazereti olmadan gelmemesi halinde arabulucu uzlaşmazlık tutanağını katılan tarafla birlikte düzenler. Bu durumda dava açılması halinde katılmayan taraf haklı da çıksa haksız da çıksa arabuluculuk faaliyet fiyatını ve yargılama masraflarının tamamını ödemek zorunda kaldığı üzere, haklı çıkması halinde dahil lehine vekalet fiyatına hükmedilemez.

MAHKEME KARARI NİTELİĞİNDE

10- Alınan kararlara uyulmaması halinde neler yapılacak?

Uzlaşma sağlanmış ve buna karşın uzlaşmaya riayet edilmiyorsa, taraflar arabuluculuk tutanağının mutlaklaşmasını Sulh Hukuk Mahkemesi’nden sağlatarak kararın icra edilmesini isteyebilirler. Bu kapsamda bu karar, katılaşma sonrası ilam kararı (mahkemelerin dava sonunda verdiği karar gibi) niteliğinde olur.