Konutta yüksek fiyat devri bitti mi?

Konutta yüksek fiyat periyodu bitti mi?
Dünyada ve Türkiye’de son devirde fiyatı katlanan konut dalında, faizlerin artmasıyla başlayan duraklama hatta gerileme, “Konutta balon mu oluştu? Alınan yüksek fiyatlı konutlar yeni sahipleri için fırsat mı, tuzak mı?” sorularını akıllara getirdi….

BLOOMBERG HT ARAŞTIRMA

Dünyada ve Türkiye’de fiyatları süratli artan konut kesiminde, artık de kredi faizlerinin artması, eriyen gelirler, artan maliyetlerle suratı yavaşlayan konut üretimi, sakinlik hatta gerileme ye yol açtı. Konut dalında yaşanan ani soğuma yüksek fiyatla alınan meskenleri sorgular hale getirdi.

ABD’de talep zayıfladı

ABD yükselen faizlerin konut piyasasının soğutmaya başladığı gözlenen ülkelerden biri. ABD’de 30 yıllık konut kredisi faizi geçen hafta yüzde 5.78’e ulaşarak 2008 doruğunu gördü. Konut kredisi faizleri ortalamada yarım yüzyılın en sert yükselişini göstermesinin akabinde talep zayıflaması başladı. Zayıflayan talep ise hem konut üreticilerinin hem de mevcut konut satıcılarının fiyatları düşürmesine sebep oldu.

22 Mayıs ile biten hafta itibariyle son dört hafta içerisinde ABD’de konut satıcılarının yüzde 20’si fiyatları düşürmüş durumda. Bu oran Ekim 2019’dan bu yana görülen en yüksek düzey olduğu manasına geliyor. Hatta salgın devrinde nispeten daha düşük fiyatları ile istek gören Boise, Idaho üzere bölgelerde Nisan ayı itibariyle konut fiyatlarını düşüren satıcıların oranı yüzde 41’lere kadar ulaşıyor.

Redfin Başekonomisti Daryl Fairweather; konut satıcılarının; alıcı piyasası bu kadar sıkışmışken fiyatları salgın devrindeki üzere artıramayacaklarının farkında olduklarını düşünüyor. Hatta Fairweather’a nazaran konut talebinin oluşabilmesi için fiyatların daha da düşmesi gerek.

Seneye yüzde 5’e düşecek

ABD’de tek kişilik bir konutun fiyatı 2021 yılında yüzde 18 artış göstermesinin akabinde Freddie Mac’e nazaran bu artış suratı 2022’de yüzde 10’a; 2023’te ise yüzde 5’lere kadar yavaşlayacak. Aslında bu kadar sert yükselmiş konut fiyatları için bu oranda ivme kaybı da epey yüksek kalıyor. Gerçekten Freddie Mac Baş Ekonomist Yardımcısı Len Kiefer’e nazaran satılık mesken sayısında azalış, milenyum çağında doğanların bu devirde evleniyor ve aile kurmaları ile konuta olan talebin devam etmesi konut piyasasında fiyat trendinin salgın sonrası olduğu kadar sert bir yükseliş olmasa da devam ettirecek.

Daha kısa vadede ABD’de konut piyasasında neler oluyor diye bakacak olursak; emlak piyasasında şuan yaşanan ani soğumanın sonucunca ABD’nin iki emlak şirketinden Redfin ve Compass Inc; geçtiğimiz hafta işten çıkarma yapacaklarını açıkladılar.

İngiltere’de durumu mesken arayanlar belirleyecek

İngiltere’de 2 yıllık tarihi yükselişlerin akabinde konut fiyatlarındaki ivme bir ölçü yavaşlamış görünüyor. Pandemi uygulamaları kapsamında 2020 ve 2021 Temmuz ayları ortasında 500 bin pound fiyatına kadar olan konut satışlarında damga vergisi muafiyeti uygulanan ülkede, Londra merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank’ten Tom Bill’e nazaran konut fiyatları iktisattan kopuk olarak süratle yükseldi. İngiltere Merkez Bankası geçen aylarda faizleri tam 5 kere artırırken devamının da gelmesi bekleniyor. Tom Bill’e nazaran atılan bu adımlar emlak piyasasını yılın kalanında bir ölçü soğutabilir. Arz tarafının düzelmesi ve arayışta olanların seyri ise uzun devirde belirleyici olabilir.

Yeni konut müsaadeleri son 2 yılın en düşük düzeyinde. Alıma dönük müracaatlar da Mayıs’ta 8 ayın akabinde geriledi. Emlak uzmanı Aneisha Beveridge, insanların genel iktisat hakkında karamsar olduğunu ve bilhassa savaşın hayat maliyetlerini olumsuz etkilemesinin niyetlerini etkilediğini söylüyor.

İngiltere Merkez Bankası konut kredilerinin geri ödenebilirliğine yönelik gerilim testlerini Ağustos prestiji ile rafa kaldırırken, bu durumun konut arayışındakilerin imkanları olmayan amaçlara yönelmeleri ile yeni riskler doğurabileceğine dikkat çekiliyor. Londra üzere milletlerarası bilinirliği olan bölgelerde ilgi hala yüksek lakin Birmingham, Liverpool ve Manchester üzere ikincil kentlerde fiyatlar başkentte olduğundan daha süratli artıyor.

Tom Bill, İngiltere’nin hukukun üstünlüğüne sahip bir ülke olarak görüldüğü, düzgün okullara sahip olması ve özel mülkiyete hürmet üzere ögeler nedeniyle her vakit terchi edileceğini de ekliyor.

Çekya: Emlak balonu araştımasında ikinci sırada

Çekya ve Macaristan yüksek konut sahipliği oranı ile Avrupa’da dikkat çekiyor. Prag merkezli yatırım danışmanlığı şirketi Cyrrus’tan kıdemli ekonomist Vit Hradil, ülkenin genel görünümüne ait bu duruma ilaveten süratle yükselen enflasyon ve düşük işsizlik oranlarını ekliyor. Üretim müsaadesi alırken izlenen karmaşık prosedür ve son devirde artan yurt dışından ülkeye çalışmak için gelenlerin ilgisi, konut fiyatlarını ücret artışlarının çok çok üzerinde yükseltti. Londra merkezli bilgi sağlayıcı CEIC’e nazaran; 2021 sonunda yıllık bazda yüzde 26 artış görüldü. Böylece, AB içerisinde sıradan yurttaş ortalama geliri ile emlak fiyatları ortasında en büyük farkın bulunduğu ülke Çekya oldu.

Mayıs ayında yüzde 16’ya ulaşan enflasyonu dizginlemek için Çekya Merkez Bankası nakdî sıkılaştırma siyasetine başvurdu. Ülkede faiz oranları 1999’dan bu yana en yüksek düzeye yükseldi. Hususa ait Vit Hradil’in görüşü ise “yükselen faiz oranlarına rağmen beklenen talep düşüşünün gerçekleşmediği” istikametinde.

Prag’ta görsel üretimci olarak çalışan İrlanda vatandaşı Meera Sankar, tek yatak odalı bir mesken bulmak için ayırdığı 3 milyon Koruna (130 bin dolar) ile sonuç elde edebilmiş değil. Bu meblağı iki katına çıkarmasına karşın hala başını sokacak inançlı ve standartlarına yakın bir konut bulamadığını belirtiyor. Birebir bütçe ile İrlanda’nın Cork kentinde ya da babasının memleketi Hindistan’da 150 metrekarelik dev bir meskende yaşayabileceğini de eklemeden geçemiyor.

Çekya, Bloomberg Economics’in konut balon araştırmasında ikinci sırada yer alıyor. Çekya’yı, son olarak Başbakan Orban’ın doğum teşviki için konut teşviklerini artırdığı komşusu Macaristan takip ediyor.

Macaristan’da 2021 son çeyrekte artış yüzde 20

Macaristan’da konut bilgileri, Eurostat bilgilerine nazaran 2021 son çeyrekte yıllık bazda fiyatlar neredeyse yüzde 20 artmış durumda. Ukrayna’da yaşanan savaş nedeniyle bilhassa artan güç fiyatları ve inşaat işgücündeki sıkışıklıklar durumu daha da zorlaştırmış görünüyor. Macaristan Merkez Bankası da geçtiğimiz hafta beklenmedik biçimde 50 baz puanlık faiz artırımı gerçekleştirdi.

Yeni Zelanda’da müzik bu yıl sonu bitebilir

Yeni Zelanda’da konut fiyatları 2021 yılında yıllık yüzde 30 ile rekor düzeyde artış gösterdi. Lakin uzmanlar 2022 yılında ‘’müziğin’’ sona ermesi bekleniyor. Bloomberg Terminal’de yer alan bir örnekte Yeni Zelandalı bir aile 2 milyon Yeni Zelanda dolarına satmayı planladığı dairelerini, mahallî hükümette 1.8 milyon Yeni Zelanda doları fiyata satmakta zorlanıyor. Bilhassa Nisan ayında 50 baz puanlık faiz artımı ile 22 yılın en yüksek faiz artışını gerçekleştiren RBNZ, konut bölümündeki tüm rüzgarı değiştirdi. Yeni Zelandalı ailenin ise dairesi ülkede epeyce tanınan olan açık artırma ile satıldı. Husus ile ilgili açıklama yapan yetkili ‘’ her geçen hafta dairenin satış fiyatından 100 bin Yeni Zelanda doları indirime gidilmesine sebep olduğunu söyledi. Ekonomistler ise Yeni Zelanda’da konut fiyatlarının bu yıl yüzde 10 düşebileceğini, hatta 2021 tepesinden geri çekilmesinin yüzde 20’lere ulaşabileceğini düşünüyor. Mortgage faizleri tarafında ise geçen yıl konut sahibi olanlar yüzde 2.5 ile kredi kullanırken, bu yıl oran yüzde 6’ya yaklaştı. Bu artışın ise sürmeye devam etmesi bekleniyor.

Kanada’da fiyatlar iki aydır düşüyor

Kanada; salgının başından bu yana konut fiyatlarının en sert yükseldiği ülkelerden biri oldu. Yalnızca iki yıl içerisinde yüzde 50 yükselişi gören Toronto, Vancouver üzere emlak piyasasının en sıcak olduğu bölgelerde fiyatlar düşmeye başladı. Nisan ayında; iki yılın akabinde birinci düşüşü yaşayan konut fiyatları, Mayıs ayında da bu düşüşü sürdürdü. Emlak piyasası bilhassa yükselen enflasyon karşısında Kanada Merkez Bankası’nın faizleri artıracağı görüşü ile tüm dünyada olduğu üzere ısınmıştı. Yükselen enflasyonla artan fiyatlar, faiz düşükken piyasaya girmeye çalışan alıcılar tüm dünyada olduğu üzere panikle yükselen konut fiyatlarına sebep olmuştu. Lakin gelinen noktada alıcılar; iki ay üst üste yaşanan konut fiyat düşüşünden korkarak mesken almak için verdikleri depozitodan bile vazgeçecek noktaya geldi. Hakikaten yılbaşında yüzde 0,25 olan faizler; gelinen noktada yüzde 1,5’a ulaşmış olsa bile artık yeni mesken alacaklar için fiyatların erişilemez hale gelmiş olması piyasayı soğutmaya başladı. Sert yükselen faizlerin konut alımını zorlaştırması ile konut fiyatlarında düşüş öngörülürken Ulusal Kanada Bankası, konut fiyatlarının Kanada’da yüzde 10 kadar daha düşmesini bekliyor.

Türkiye’de yapı istatistikleri geriledi, fiyat artışı sürdü

Türkiye’de ise konut bölümü; artan üretim maliyeti, yavaşlayan yeni konut başlangıçları, negatif faiz ortamı, enflasyona karşı korunma, kur şoku, güçlü talep, yabancı talebi ve göç üzere ana ögeler fiyatların önemli oranda artmasına sebep oldu. Son gelen datalara nazaran; 2022 yılı Nisan ayında bir evvelki aya nazaran yüzde 10,2 oranında artan Konut Fiyat Endeksi, bir evvelki yılın tıpkı ayına nazaran nominal olarak yüzde 127,0, gerçek olarak ise yüzde 34,9 oranında arttı. Bölümün en değerli kenti olan İstanbul’da artış yüzde 142, Rusya’nın Ukrayna’yı işgali ile talebin artığı Akdeniz bölgesinde Muğla, Aydın ve Denizli’de yüzde 146, Antalya’da ise yüzde 158 ile en fazla artan konut fiyatı olan kentler olarak yer aldı. Türkiye’de ünite metrekare fiyatı 2022 Nisan ayında 10.574 TL olurken, geçen yıl bu sayı 4.200 TL düzeylerindeydi. İstanbul’da ise ortalama 100 metrekare bir dairenin ünite fiyatı ise 1.7 milyon TL’ye çıktı.