Dönüşümün önünde 10 büyük pürüz: Riskli yapıların tespiti, yıkımı ve yine imali hızlanmalı

Dönüşümün önünde 10 büyük mani: Riskli yapıların tespiti, yıkımı ve tekrar imali hızlanmalı
Ülke genelinde riskli yapıların yenilenmesi için kentsel dönüşüm seferberliği başlatıldı. Kamu öncülüğünde 3.2 milyon konutun dönüşümü sağlanırken, alanda 250 bin konut için çalışmalar sürüyor. Lakin yaşadığımız felaket gösterdi ki bu çalışmalar hızlanmalı, dönüşümün önündeki mahzurlar kaldırılmalı.

İŞTE O MANİLER VE TAHLİL YOLLARI…

1-) TESPİT KORKUSU: Yüzbinlerce kişi meskeninin riskli olmasından şüpheleniyor fakat tespitten kaçıyor. Zira bina riskli çıkarsa konutunu boşaltması gerektiğini biliyor. Bu nedenle tespit işi kimsenin inisiyatifine bırakılmamalı, sarsıntı riski altındaki bölgelerde yapı envanteri çıkarılmalı.

DAR GELİRLİYE ÖZEL MODEL

2-) MALİ PROBLEMLER: Meskeni dönüşüme girecek şahıslara faiz dayanaklı kredi veriliyor. Kamu bu alanda değerli adımlar attı, limitleri geçen yıl iki defa arttırdı. Fakat imkânı buna da yetmeyen haneler var. Bu bireyler için yeni modeller üretilmeli. (Yapımda 600 bin lira, güçlendirmede 240 bin lira kredi veriliyor. Devlet buna faiz takviyesi sağlıyor.)

3-) KİRA KRİZİ: Ülke genelinde önemli bir kira krizi var. Konut bulmak sıkıntı, olana da bütçe yetmiyor. Riskli yapısını tahliye eden bireylere kira yardımı verilse de sayı bugünün piyasasında yetersiz kalıyor. Bu nedenle bilhassa dar gelirli vatandaşlar için, kira yardımı yerine, bu gayeyle kullanılacak rezerv konutlarda barınma imkânı sağlanmalı. (Kira yardımı vilayetlere nazaran 1.000 lira ile 1.500 lira ortasında değişiyor.)

4-) LOKAL İDARE: Ülke genelinde büyük dönüşüm projeleri yüklü olarak Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve iştirakleri eliyle yürütülüyor. Lakin milyonlarca konut için daha fazla kuruma muhtaçlık var. Bugüne kadar farklı telaşlarla dönüşüme aralıklı duran kimi vilayet ve ilçe belediyeleri artık harekete geçmeli.

FİRMALARIN GÜCÜ KULLANILMALI

5-) FIRSATÇILAR: Maddi imkânları yetersiz vatandaşlara değindik. Lakin bir de süreci fırsata çevirmek isteyenler var. 2-3 metrekare yüzünden imza vermeyenler, komşusundan fazlasını almak için diretenler dönüşümün önünde büyük mani. Elbette herkes hakkını almalı, lakin küçük hesaplar nedeniyle sürecin önü tıkanmamalı.

6-) ÖZEL BÖLÜM: Kentsel dönüşüm ülkemizde hedefine uygun başlamadı. Firmalar riski değil, rantı yüksek yerlere odaklandı. İşi bilen, bilmeyen dönüşüme soyundu ve dönüşümzedeler ortaya çıktı. Sonrasında düzenlemeler yapıldı, teknik ve mali gücü kâfi firmaların iş yapması sağlandı. Lakin geçen bu müddette kurumsal firmalar da pes etti, dönüşümden uzaklaştı. Dönüşmesi gereken 6-6.5 milyon konut varsa bu işe özel kesimin dahil edilmesi değerli. Kamunun öncü olduğu modellerle özel kesimin deneyimi ve gücü de kullanılmalı.

7-) BİLGİ EKSİKLİĞİ: Kentsel dönüşüm konusunda kâfi bilgiye sahip değiliz. Çok sayıda kişi süreç nasıl başlar, hakları neler bilmiyor. Bu nedenle ilçelerde ofisler kurulmalı ve gerekli bilgilendirme yapılmalı. Farkındalığın artması için de tesirli projeler yürütülmeli.

DAVALAR SÜRECİ UZATIYOR

😎 AÇILAN DAVALAR: Gelelim işin hukuksal boyutuna. Bu bahiste bilgi veren Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, maddede ve yönetmelikte yer alan kimi temel mevzuların süreci uzattığına dikkat çekti. Tarafların, tespit, yıkım kararı ve hisse satışları konusunda itiraz davaları açtığını belirten Kiraz, “Kimi vakit dava açanlar haklı nedenlerle açsalar da, kimi durumlarda süreci uzatmak için açıldığı görülüyor. Mahkemelerin verdiği yürütmeyi durdurma yahut ihtiyati önlem kararları da süreci uzatıyor” dedi. Kiraz tahlilleri şöyle sıraladı:
Riskli yapıda 60-30 gün tahliye mühletleri maliklere bildiri edilmemeli. Bunun yerine binaya yapıştırılmalı.
Bir kişinin adresini değiştirmesi yahut yurtdışına taşınması durumunda tebligat e-tebligat halinde e-Devlet üzerinden yapılmalı.
Dönüşümde süreç 2/3’ün onayı ile ilerliyor. Karara katılmavyanın 1/3’ün hissesi yapılan tespit sonrası açık arttırma ile satılıyor. İşte bu süreçte 2/3 ile karar alanların imzaladıkları mukavele içeriğinin 1/3’e ziyan verip vermediği incelenmeli. Şayet hak ihlali yok ise, artık açık arttırma ile vakit kaybetmeden direkt 2/3 kararı ile inşaat ruhsatı alınabilmeli.

– Özel hukuk kaynaklı davalar ve verilen önlem kararları hiçbir formda açık arttırma sürecini engellememeli.

YIKIM KOŞUL DEĞİL

9-) GÜÇLENDİRME SEÇENEĞİ: Tüm riskli binaların yıkılmasına gerek yok. Uzmanlara nazaran 5 milyon konut güçlendirme ile kurtulabilir. Fakat güçlendirmede de vakit kaybı yaşandığını belirten Kiraz, “Belediyelerin güçlendirmenin ne olduğunu dahi tam olarak bilmemesi ve kat mülkiyeti kanununa nazaran 4/5 malik çoğunluğu ile alınan karar çerçevesinde güçlendirme ruhsatı vermek konusunda imtina göstermesi süreci baltalıyor” dedi.

10-) YENİ MAHKEME: “Türkiye’nin artık Gayrimenkul İhtisas Mahkemeleri kurması gerekli” diyen Kiraz, “Bu mahkemeler hem idari yargı için, hem isimli yargı için oluşturulmalı ve bu mahkemelerdeki yargıçların zelzele, afet, gayrimenkul mevzularında dünya ölçeğinde de eğitim alarak misyon yapmaları sağlanmalı” diye konuştu.